各縣（市、區(qū)）住建局、發(fā)改局、公安局（分局）、市場(chǎng)監(jiān)管局、城市管理局，東僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)房管局、經(jīng)發(fā)局、公安分局、市場(chǎng)監(jiān)管局、城市管理局，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　為規(guī)范住宅小區(qū)公共收益的管理，保障住宅小區(qū)業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省住宅小區(qū)公共收益管理辦法（試行）》有關(guān)法律法規(guī)政策文件規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，市住建局、發(fā)改委、公安局、市場(chǎng)監(jiān)管局、城市管理局聯(lián)合制定《寧德市住宅小區(qū)公共收益管理實(shí)施細(xì)則（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　寧德市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局        寧德市發(fā)展和改革委員會(huì)

　　寧德市公安局                          寧德市市場(chǎng)監(jiān)督管理局

　　寧德市城市管理局

　　2022年12月20日        

　　（此件主動(dòng)公開(kāi)）  

　　寧德市住宅小區(qū)公共收益管理實(shí)施細(xì)則（試行）

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范住宅小區(qū)公共收益（以下簡(jiǎn)稱公共收益）的管理，維護(hù)住宅小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省住宅小區(qū)公共收益管理辦法（試行）》有關(guān)法律法規(guī)政策文件規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

　　第二條 本實(shí)施細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)公共收益管理活動(dòng)。

　　第三條 本實(shí)施細(xì)則所稱公共收益，是指利用住宅小區(qū)業(yè)主專有部分以外的共有部分（含共用設(shè)施設(shè)備，以下簡(jiǎn)稱住宅小區(qū)共有部分）開(kāi)展生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等活動(dòng)所產(chǎn)生的收益。包括但不限于：

　　（一）利用住宅小區(qū)的圍墻、小區(qū)出入口或者大門、建筑物外立面、樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等所得的經(jīng)營(yíng)收入；

　?。ǘ├霉矆?chǎng)地、公共道路停放車輛收取的場(chǎng)地使用費(fèi)；

　　（三）利用公共場(chǎng)地?cái)[攤、引進(jìn)自助售賣機(jī)或快遞柜等收取的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)；

　　（四）利用全體業(yè)主共有的會(huì)所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等公建配套用房或者場(chǎng)地進(jìn)行租賃或者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入；

　?。ㄎ澹┕彩找胬⑹杖?；

　?。┨幹媒?jīng)業(yè)主同意報(bào)廢的共用設(shè)施設(shè)備回收殘值產(chǎn)生的收入；

　?。ㄆ撸┢渌婪▽儆谌w業(yè)主的收入。

　　第四條 公共收益管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公平公開(kāi)、專戶存儲(chǔ)、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。任何單位、個(gè)人不得非法侵占、處分或者挪用公共收益。

　　第二章 職責(zé)分工

　　第五條 設(shè)區(qū)市人民政府物業(yè)管理主管部門會(huì)同有關(guān)部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和省人民政府物業(yè)管理主管部門制定的公共收益管理政策制定本轄區(qū)內(nèi)公共收益管理相關(guān)政策，并對(duì)相關(guān)政策執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

　　縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施公共收益管理政策，指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)加強(qiáng)對(duì)公共收益政策執(zhí)行情況的日常監(jiān)管。

　　第六條 縣級(jí)以上地方人民政府社會(huì)信用體系建設(shè)牽頭部門依據(jù)《全國(guó)公共信用信息基礎(chǔ)目錄》，歸集相關(guān)部門推送的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，依法依規(guī)在“信用中國(guó)（福建寧德）”網(wǎng)站公示；對(duì)依法列入嚴(yán)重失信懲戒對(duì)象名單的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過(guò)聯(lián)合獎(jiǎng)懲系統(tǒng)推送至相關(guān)部門實(shí)施失信聯(lián)合懲戒。

　　第七條 縣級(jí)以上地方人民政府公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處侵占公共收益的違法犯罪行為，對(duì)構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；對(duì)構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第八條 縣級(jí)以上地方人民政府市場(chǎng)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂的合同格式條款，依照《企業(yè)信息公示暫行條例》，將各有關(guān)單位通過(guò)部門協(xié)同監(jiān)管平臺(tái)，向國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)（福建）推送的涉及物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體的行政處罰、抽查檢查結(jié)果等信用信息，記于相對(duì)應(yīng)市場(chǎng)主體名下并依法公示，強(qiáng)化對(duì)有關(guān)市場(chǎng)主體的信用約束。

　　第九條 縣級(jí)以上地方人民政府城市管理部門負(fù)責(zé)對(duì)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及個(gè)人依法進(jìn)行行政處罰。

　　第十條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)開(kāi)展公共收益政策執(zhí)行情況的日常監(jiān)管，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范公共收益管理行為，調(diào)處公共收益糾紛。

　　第十一條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范住宅小區(qū)公共收益經(jīng)營(yíng)管理行為，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。

　　第三章 公共收益的管理

　　第十二條 公共收益按照共有部分的權(quán)屬情況，可分為全體業(yè)主公共收益和部分業(yè)主公共收益。

　　全體業(yè)主公共收益指利用全體業(yè)主共有部分獲取的收益。部分業(yè)主公共收益指利用部分業(yè)主共有部分獲取的收益，部分業(yè)主公共收益的使用，由部分共有的業(yè)主進(jìn)行表決。

　　公共收益的分配，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

　　第十三條 前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定住宅小區(qū)共有部分的經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng)，明確獲取收益范圍、管理方式、分配比例、賬目公布、財(cái)務(wù)審計(jì)等內(nèi)容，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出應(yīng)當(dāng)符合《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定，不得超過(guò)公共收益的百分之三十。

　　第十四條 業(yè)主大會(huì)成立后，住宅小區(qū)共有部分的經(jīng)營(yíng)、收益的使用和分配應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意，并在物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約中作出約定。經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)可自行經(jīng)營(yíng)住宅小區(qū)共有部分，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定公共收益的分配比例。

　　第十五條 住宅小區(qū)共有部分委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的，委托經(jīng)營(yíng)合同期限不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同中約定的合同期限；業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)營(yíng)的，合同期限不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)任期。

　　第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理公共收益的，物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將公共收益以住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域?yàn)閱挝?，單?dú)開(kāi)設(shè)賬戶，并對(duì)公共收益相關(guān)材料專門建檔。

　　公共收益的收入支出應(yīng)該單獨(dú)列賬，簽訂并保存相關(guān)公共收益合同，合同內(nèi)容應(yīng)包含使用的住宅小區(qū)共有部分具體位置、使用方式、收入金額、分配方式等內(nèi)容。公共收益收支公示表及相關(guān)明細(xì)賬目需留存在物業(yè)管理處備查，接受業(yè)主、業(yè)委會(huì)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督。

　　第十七條 前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每季度第一個(gè)月的月底前，將上一季度公共收益結(jié)余及時(shí)存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。未建立住宅專項(xiàng)維修資金專戶、公共收益專戶的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)申請(qǐng)補(bǔ)建專戶。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下，建立公共收益管理制度，開(kāi)設(shè)公共收益專項(xiàng)銀行賬戶。公共收益應(yīng)當(dāng)實(shí)行專戶管理，禁止與其他賬戶共用。業(yè)主大會(huì)未建立公共收益管理制度的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在每季度第一個(gè)月的月底前，將上一季度公共收益存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

　　第十九條 未實(shí)行業(yè)主自行管理又未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)住宅小區(qū)所在地居（村）民委員會(huì)為該住宅小區(qū)申請(qǐng)補(bǔ)建住宅專項(xiàng)維修資金專戶，并在每季度第一個(gè)月的月底前將公共收益及時(shí)存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

　　第二十條 前期物業(yè)服務(wù)期間，公共收益的使用應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　公共收益未存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶前，需要使用公共收益對(duì)共有部分進(jìn)行維修、更新和改造的，應(yīng)當(dāng)由居（村）民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，就公共收益管理事項(xiàng)征求業(yè)主代表意見(jiàn)，并形成業(yè)主共同決定后實(shí)施。

　　第二十一條 業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)賬戶的公共收益可以用于維修和更新、改造住宅小區(qū)共有部分以及業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等公共開(kāi)支，也可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電公攤費(fèi)用以及業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)支出。

　　業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)在一定范圍內(nèi)使用公共收益事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)制定公共收益管理制度。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)授權(quán)決定公共收益支出的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向小區(qū)所在地居（村）民委員會(huì)、社區(qū)（村）黨組織報(bào)告。

　　第二十二條 業(yè)主大會(huì)成立之日起30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交公共收益及其經(jīng)營(yíng)收支賬目，業(yè)主委員會(huì)有異議的，可委托有資質(zhì)的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，費(fèi)用從公共收益中支取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電公攤費(fèi)等為由拒絕移交。

　　第二十三條 （前期）物業(yè)服務(wù)合同終止或者上一屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將公共收益及其經(jīng)營(yíng)收支賬目等資料完整移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)可委托有資質(zhì)的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，費(fèi)用從公共收益中支取。未成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）確認(rèn)后，將公共收益及其經(jīng)營(yíng)收支賬目移交居（村）民委員會(huì)代管。

　　第二十四條 前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年第一季度委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)上一年度公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)，并向全體業(yè)主公示審計(jì)報(bào)告，費(fèi)用從公共收益中支取。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在每年第一季度委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管或者自行管理的上一年度公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)，費(fèi)用從公共收益中支取。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合財(cái)務(wù)審計(jì)。

　　第二十五條 無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)的，居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年委托有資質(zhì)的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益進(jìn)行審計(jì)，費(fèi)用從公共收益中支取。

　　第二十六條 鼓勵(lì)有條件的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)引入代理記賬機(jī)構(gòu)每年實(shí)施公共收益的記賬工作。

　　第四章 公共收益的公示

　　第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)簽訂公共收益經(jīng)營(yíng)管理合同或者協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在簽訂之日起7日內(nèi)，在住宅小區(qū)醒目位置公示，公示期不少于30日。

　　第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在每季度第一個(gè)月的月底前，將上一季度公共收益收支情況在住宅小區(qū)公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示，公示日期不少于30日。收支情況也可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，同時(shí)抄送街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示當(dāng)年第四季度公共收益收支情況，應(yīng)當(dāng)將該年度公共收益的全年收支情況一并公示。

　　業(yè)主有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自受理異議申請(qǐng)之日起5日內(nèi)接受業(yè)主查詢。

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示公共收益審計(jì)報(bào)告。

　　第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不公示收支情況的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況報(bào)送屬地人民政府物業(yè)管理主管部門，并指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表對(duì)其收支情況進(jìn)行審核。

　　第五章  監(jiān)督檢查

　　第三十一條 縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門對(duì)不按規(guī)定公布、公示共有部分經(jīng)營(yíng)收支情況，或者物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)拒不移交公共收益收支賬目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由城市管理部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。對(duì)于拒不移交或者侵占公共收益等涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪的，移交當(dāng)?shù)毓膊块T處理。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占、損壞住宅小區(qū)共有部分的，縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由城市管理部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

　　第三十三條 業(yè)主委員會(huì)拒不公布、公示公共收益收支情況，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，查證屬實(shí)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期改正；業(yè)主委員會(huì)拒不改正的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將相關(guān)證據(jù)移交至縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門，由縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門、城市管理部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰，并取消其參與本年度行業(yè)評(píng)優(yōu)評(píng)先資格。

　　第三十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，未按照規(guī)定進(jìn)行公共收益收支情況公示、清查、審計(jì)、移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)開(kāi)展調(diào)查核實(shí)，查證屬實(shí)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期改正；業(yè)主委員會(huì)拒不改正的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將相關(guān)證據(jù)移交至縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門，由縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門、城市管理部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

　　第三十五條 業(yè)主委員會(huì)委員、自行管理住宅小區(qū)的機(jī)構(gòu)、代理記賬機(jī)構(gòu)有挪用、侵占公共收益或者其他違法違規(guī)行為的，依照《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律、法規(guī)處理。

　　第六章 附則

　　第三十六條 2019年1月1日后產(chǎn)生的公共收益，依照新修訂的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十七條 本實(shí)施細(xì)則印發(fā)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從公共收益中已列支墊付的住宅小區(qū)共有部分維修、更新、改造的費(fèi)用，可建檔留存，待業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主按程序表決通過(guò)后追認(rèn)核銷；未成立業(yè)主大會(huì)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主提出處理意見(jiàn)，并按照法定程序進(jìn)行表決。

　　第三十八條 非住宅的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目公共收益管理，可參照本實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十九條 本實(shí)施細(xì)則自2022年12月31日起施行，有效期2年。

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