寧波市出臺(tái)《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），于4月1日起正式施行。

一、維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《管理辦法》，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)或者與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照交存標(biāo)準(zhǔn)足額交存專項(xiàng)維修資金。未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位交存。

《管理辦法》明確，專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為本市房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八。具體由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布。

管理機(jī)構(gòu)在按規(guī)定開設(shè)專項(xiàng)維修資金專用賬戶后，并以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

《管理辦法》指出，由業(yè)主大會(huì)決定自主管理的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定憑業(yè)主大會(huì)作出的書面決定設(shè)立業(yè)主大會(huì)專項(xiàng)維修資金專用賬戶，并建立專項(xiàng)維修資金使用、財(cái)務(wù)管理和業(yè)主監(jiān)督等制度。

根據(jù)《管理辦法》，既有物業(yè)管理區(qū)域首次設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)（無業(yè)主委員會(huì)的，為居〔村〕民委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)擬定首期專項(xiàng)維修資金籌集方案，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過后，組織業(yè)主將首期專項(xiàng)維修資金交存至管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主大會(huì)專用賬戶。

既有物業(yè)管理區(qū)域首期專項(xiàng)維修資金，可以由下列資金組成：

1. 業(yè)主交存的資金；

2. 業(yè)主按照規(guī)定提取的住房公積金；

3. 業(yè)主已交納的年度日常維修費(fèi)本金和利息的結(jié)余劃轉(zhuǎn)資金；

4. 業(yè)主大會(huì)決定的用于補(bǔ)充首期專項(xiàng)維修資金的業(yè)主共有收益劃轉(zhuǎn)資金。

此外，業(yè)主共有收益分配比例，業(yè)主大會(huì)有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

根據(jù)《管理辦法》，專項(xiàng)維修資金使用后，業(yè)主分戶賬內(nèi)的余額不足首期交存金額百分之三十的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬定專項(xiàng)維修資金績籌方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過后組織相關(guān)業(yè)主續(xù)存。

專項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案，應(yīng)當(dāng)載明續(xù)籌前分賬戶收支明細(xì)余額和按照續(xù)籌時(shí)交存標(biāo)準(zhǔn)核定的相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)存的金額。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先利用業(yè)主共有收益結(jié)余資金，用于補(bǔ)充續(xù)籌專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金，屬于業(yè)主共有。

業(yè)主可以通過專項(xiàng)維修資金管理信息系統(tǒng)，自主查詢所在物業(yè)管理區(qū)域分戶賬資金的交存、使用、余額等相關(guān)信息。

房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，該房屋分戶賬內(nèi)專項(xiàng)維修資金本金和利息的余額隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)移。

因征收或者其他原因造成房屋滅失的，負(fù)責(zé)管理專項(xiàng)維修資金的管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋滅失的事實(shí)，將分戶賬余額返還業(yè)主，并注銷其分戶賬。

三、維修資金使用

《管理辦法》明確，專項(xiàng)維修資金不得挪作他用，但因?qū)嵤┚S修、更新和改造確需開展前期勘察、鑒定、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、概（結(jié)）算編制、概（結(jié)）算審核等活動(dòng)所產(chǎn)生的費(fèi)用，可以在專項(xiàng)維修資金中列支。

下列費(fèi)用不得在專項(xiàng)維修資金中列支：

1. 依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的費(fèi)用：

2. 依法應(yīng)當(dāng)由供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位承擔(dān)的費(fèi)用；

3. 因人為損壞或者其他原因，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修復(fù)費(fèi)用：

4. 物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用。

專項(xiàng)維修資金，按日常小額維修、單項(xiàng)維修和應(yīng)急維修分類使用管理。

除業(yè)主大會(huì)另有約定外，專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照下列方式分?jǐn)偂⑹褂茫?/span>

1. 年度日常小額維修所需資金，按業(yè)主專有部分面積的比例，在全體業(yè)主分戶賬中分?jǐn)?，統(tǒng)籌使用；

2. 全體業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的單項(xiàng)維修、應(yīng)急維修所需資金，按業(yè)主專有部分面積的比例，在全體業(yè)主分戶賬中分?jǐn)?，按?xiàng)目使用；

3. 部分業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的單項(xiàng)維修、應(yīng)急維修所需資金，按業(yè)主專有部分面積的比例，在相關(guān)業(yè)主分戶賬中分?jǐn)?，按?xiàng)目使用。

《管理辦法》特別指出，前款規(guī)定的業(yè)主未交存專項(xiàng)維修資金或者分戶賬余額不足部分，由該業(yè)主另行支付。

日常小額維修資金按年度使用管理。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H，決定年度日常小額維修資金總額概算和單次小額維修費(fèi)用的最大限額，并向全體業(yè)主公布，或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。

專項(xiàng)維修資金由管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的，業(yè)主委員會(huì)可以持業(yè)主大會(huì)決定，向管理機(jī)構(gòu)申請劃拔年度日常小額維修資金。管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起三日內(nèi)一次性劃撥到位。當(dāng)年概算不足的，可以申請補(bǔ)充劃拔。

《管理辦法》明確，這筆應(yīng)急備用金設(shè)置比例，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照本物業(yè)管理區(qū)域首期專項(xiàng)維修資金交存總額百分之三至百分之五的比例設(shè)立。

應(yīng)急備用金設(shè)立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急維修建議的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)核實(shí)并證明，符合《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的應(yīng)急備用金使用情形的，可以立即組織維修，所需資金從應(yīng)急備用金中直接撥付。

《管理辦法》明確指出，規(guī)定的中修及中修以上維修項(xiàng)目給予一定比例的補(bǔ)貼，維修項(xiàng)目所涉業(yè)主未按規(guī)定足額交存、續(xù)存專項(xiàng)維修資金的除外。市六區(qū)由市、區(qū)人民政府按照百分之五十的比例提供專項(xiàng)維修補(bǔ)貼資金；縣（市）的補(bǔ)貼比例由當(dāng)?shù)厝嗣裾孕写_定。

在確保物業(yè)專項(xiàng)維修資金安全和正常使用的前提下，管理機(jī)構(gòu)和業(yè)主委員會(huì)可以按照國家、省有關(guān)規(guī)定，利用專項(xiàng)維修資金購買國債或者轉(zhuǎn)定期存款。增值部分按年度轉(zhuǎn)入業(yè)主專項(xiàng)維修資金分戶賬。

禁止利用專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)、投資股票、期貨等活動(dòng)，或者將利用專項(xiàng)維修資金購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

值得注意的是，雖然《管理辦法》明確了“中修及中修以上維修項(xiàng)目給予一定比例的補(bǔ)貼”，但是前提條件是得符合補(bǔ)貼條件——如果享有財(cái)政補(bǔ)助的維修項(xiàng)目中，有部分業(yè)主未按照足額交存、續(xù)存專項(xiàng)維修資金的，這部分的業(yè)主是不能享受財(cái)政補(bǔ)助的。

根據(jù)《管理辦法》，中修及中修以上維修項(xiàng)目的范圍：

1. 房屋承重結(jié)構(gòu)部位損壞，需要拆換、加固的；

2. 整幢房屋屋面、戶外防水、保溫?fù)p壞，需要整體維修的；

3. 整幢房屋外檐面脫落超過百分之三十以上，需要維修的;

4. 整幢房屋或者單元共用部位地面、門窗及樓梯扶手等破損，需要整體修繕的；

5. 業(yè)主共用道路路面破損面積超過百分之三十，需要整體修復(fù)的；

6. 整幢房屋或者單元排水管道等老化、損壞，需要更新、改造的；

7. 安全防范智能系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、道路照明設(shè)施等需要整體更換，或者部件更換、局部維修、改造費(fèi)用一次性超過原造價(jià)的百分之二十的；

8. 更換電梯，或者更換、維修電梯主要部件費(fèi)用一次性超過電梯原造價(jià)的百分之二十的；

9. 物業(yè)管理區(qū)域的圍墻、大門等損壞，需要整體修繕、更新的。